当房价在快速下跌的时候，很多人还想着干脆不卖了，出租抵月供撑一撑，说不定还能等到房价回来。
可是最近这条路也被堵死了，指望租金抵月供这条路算是行不通了。
今天咱们来聊聊房产市场的一个大变化——租金下跌。
你知道吗，现在楼市就像坐过山车，房价跌，租金也跟着降，这可让不少房东头疼不已。
先看一组数据，据中指研究院透露，今年6月，重点50城住宅平均租金为35元/平方米/月，环比跌了0.27%，同比更是下降了3.71%。
这可有点出乎大家的意料，毕竟6月是租赁旺季，大量毕业生涌入市场找房，本以为租金会涨，结果却让人失望。
教育部数据显示，2025届全国普通高校毕业生规模预计达1222万人，比2024年多了43万人。
展开剩余71%这么多新鲜血液进入租房市场，租金咋还不涨反跌呢？
其实，这背后原因挺复杂。首先，租赁市场本身就处于低迷状态。2025年以来，租金持续下降，上半年重点50城住宅租金累计跌幅达到1.37%。
这就好比一艘在暴风雨中的船，一直在下沉。
其次，大学生就业环境不太乐观，很多毕业生就业难，就业节奏放缓，租房时更倾向于低价房源，合租也成了常见选择。
这就像在菜市场买菜，钱少了自然只能挑便宜的买。
还有一个重要因素，租赁供给端越来越充足。
克而瑞数据显示，2025年上半年全国22个重点城市的集中式长租公寓市场供应持续高增长，约288个新项目入市，新增房源约11.73万套，同比增长2.97%。
其中保租房供应104523套，同比上涨14.11%。
保租房不仅数量多，租金还低，很多重点城市的保租房租金只有周边商品房租金的6折左右，这对普通商品房租赁市场冲击很大。
就像超市里突然出现一批价格超低的同类商品，原本的商品自然不好卖了。
再加上二手房挂牌量居高不下，不少业主由售转租，进一步增加了租赁市场的供给，租金价格被一压再压。
在这样的形势下，咱们作为业主，可得保持清醒。
有些房产上涨潜力已经很小了，如果还抱着不卖，想着靠出租回本，可能会发现一年后，房价跌了，租金也跌了，两头受损，实在不划算。
比如同样一套房，2022年卖和2025年卖，啥都没做，可能就少亏损20%以上。
对于买方来说，也要谨慎。虽然现在很多城市二手房成交量高，但主要是低总价房产。
以广州为例，2025年上半年，总价200万以下的二手住房交易占比为46%，比2024年上半年增加了13个百分点。
这些低总价房源成交占比快速上升，是因为购房者觉得价格低，能满足居住需求，而且租金和月供差不多，所以即使是老破小也愿意入手。
不过，这个时候一定要考虑租金回报。
因为一线城市的老破小房源，上涨动能弱，租金回报率越高，接盘风险就越小。
一般来说，一线城市租金回报率尽量控制在2.5％-3%，二线城市3％-4%，三四线城市至少4%以上。
城市级别越低，对租金回报率要求越高，是因为城市级别低，未来人口流入量少，甚至可能负增长，
买房风险大，所以要把风险反映在租金回报率上，就算是自住，也要考虑这个因素。
总之，房产市场就像一个复杂的棋局，租金下跌只是其中一步棋。
无论是业主还是购房者，都要根据市场变化，谨慎做出决策，才能在这场棋局中占据有利位置。
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